为租房者算笔买房的账 买房租房应该怎么比较?

腾讯房产宜春站2014-11-12 09:46
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楼市低迷,持币观望者众,其中不少是仍在租房的年轻人。他们的苦恼不仅是房价过高无力承担,也担心房价下跌出手就会造成损失。是咬牙坚持租房还是冒险付出首付?记者就当下楼价与房租为各位年轻人算了一笔账。

买房:20年后拥有房产

一边是丈母娘“没房不能结婚”的话语不绝耳旁,另一边是楼市低迷房价要跌的传闻声声不断,让不少仍在租房的年轻人陷入了究竟是买房还是租房的困惑中。

市民王先生就此问题打来电话,请记者帮忙算算账。二手房专业人士以一套位于环城四区内,面积为70平方米、总价90万元的房产为例,仔细比较了买房和租房的利与弊。

在设定了房产的价值之外,为了便于计算,分析师还假定打算解决住房问题的王先生手上有30万元左右的现金,而且每个月手头有可以自由支配的闲钱4000元,即抛开正常生活开销外的收入余额。如果直接向开发商买房的话,购房者需首付27万元,并办理公积金贷款63万元(已知王先生供职单位为他缴纳了足额公积金),分20年还清。依据现有的利率4.5%计算,按照等额本息计算,每月月供为3985.69元,20年利息总额为326565.86元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例),税费共要支出3.6万元。

将上述费用合计起来,买这套房子的成本包括现金30.6万元(含首付27万元、税费3.6万元)加上每月投入3985.69元,20年后便是956565.86元(包括贷款63万元、利息326565.86万元)等于1262565.86元。换言之,20年后,王先生是以花了约126万元的价格拥有了一套住宅。

当然,这中间也忽略了不少经济变化的可能性,尤其在忽略了房价上涨还是下跌的现实情况后,20年后花126万元买套房究竟是贵了还是便宜了我们不得而知。重要的是,王先生当前确实有能力负担这个费用。

租房:20年后增资78.1万元

如果用同样的资金来租同一套房产的话,为便于计算,将租房人手上的30万元用作储蓄,并将每月4000元闲钱拆开,假设月租金为2000元,剩下的2000元仍然用作储蓄。

其中,30万元用于20次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.3%,20年后的本金利息之和为574285.2806万元(使用复利计算器计算得出),约57.4万元,减去本金,利息收入约为57.4万元-30万元=27.4万元。

此外,每月2000元仍按银行存款,每年存一次即24000元,20年共存本金48万元。20年下来,仍按3.3%的年利率的复利计算,实际上存款本金利息之和为686876.84万元,减去本金,利息收入约为68.7万元-48万元=20.7万元。

归结起来,租房者按照房租不变的情况计算,20年下来花费的租房总资金为48万元,而增加的利润为27.4万元加20.7万元等于48.1万元。几乎和房租总额一样。

换言之,租房者在20年后的资产为30万元本金存款 48万元历年存款-48万元房租 27.4万元利息 20.7万元利息=78.1万元。

当然,78.1万元在20年后还能不能买到一套当今126万元同面积的房产谁也不知道。更何况计算过程中我们忽略了最重要的房租上涨问题。要知道,近几年来,随着城市的扩张,越来越多的人口开始向天津这样的大城市集中,房租也在随之不断增加。以和平区为例,一套70平方米的偏单户型,房租以由10年的1500元涨到了如今的2500元。如果再过20年会不会涨到4500元甚至更多?

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