“地少价高” 催动内资房企并购

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“尽管总需求下降,但是这个行业的企业很多,一个行业发展到最后有几十家、几百家,甚至有两千家企业都了不起了,但是现在有几万家。”说这话的是恒大地产掌门人许家印,他在恒大2015年中期业绩会上称,房地产行业的发展机遇在于房地产行业集中度不断提高,房企将在优胜劣汰中分化。

行业集中度提高过程中,“大鱼吃小鱼”的并购过程必不可少。恒大高层表示,重组是房地产的一个主旋律,2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%,去年年底到了17%。

今年以来,不只是恒大,整个房地产行业的并购重组案都变得越来越密集。据Wind资讯统计,截至9月28日,2015年房地产行业并购案达到176宗,涉及金额1600亿元,几乎接近2014年全年行业的并购交易价值;2014年行业并购236宗,涉及并购标的物价值1768.09亿元,同比增长率104.93%。

“大鱼吃小鱼”

随着房地产行业整合加速,一些中小开发商开始逐渐退出房地产业务,选择将股份出售给标杆房企。10月13日晚间,绿景中国地产发布公告称,已与万科的全资附属公司WklandInvestmentsVLimited订立认购协议,后者将按每股2.20港元的价格认购其3亿股新股份,认购总价6.6亿港元。交易完成后,万科在绿景中国地产的持股比例将达17.81%。而绿景中国地产的实际控制人黄康境在该公司的持股比例将由73.03%下降为60.02%。

此举意味着,近几年在“同行”并购中鲜有动作的万科,正在以手上的现金,换取未来合作或者业务扩张的机会。万科总裁郁亮今年8月在万科中期业绩说明会上就曾表示,未来万科还会加大(与其他开发商)合作的力度。

而之所以选择“合作”,与土地资源有关。众所周知,传统的房地产开发企业是以摘取土地、开发项目、销售或运营物业获取收益,保持规模增长,而2013年以来,重点城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限,加上参透了区域分化的品牌房企争相回归一线城市,让这些城市地价居高不下。

万科董秘谭华杰给出的一组数据显示,今年上半年14个主要城市土地平均出让地价同比上涨了42%,一线城市的地价占同期房价的比例高达60%,接近香港。对此,郁亮坦言,在地价高涨的情况下,如果不把风险分摊一下,压力会很大。所以合作是必然趋势,是抱团共同应对市场波动的方法。

而查阅半年报不难发现,绿景中国地产今年上半年除了发展现有的苏州业务外,还收购了大量深圳及珠海地区主要位置的精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业,同样收购了深圳某项目公司75%的股权。

“曲线”获取土地或项目

10月14日,远洋地产控股有限公司(03377.HK)发布公告宣布,已正式签署协议,认购中国资产规模最大的资产管理公司——中国华融资产管理股份有限公司股份,将成为中国华融在香港联交所H股IPO的最大基石投资者。

据《第一财经日报》记者了解,成立于2012年的中国华融已于今年8月27日通过香港联交所聆讯,计划于10月底在香港联交所主板挂牌上市。关于此次认购股份的原因,远洋地产相关负责人对本报记者表示,未来金融及不良资产管理业务将具增长潜力及前景,本次基石投资可带来极为理想的投资回报,符合远洋地产的投资策略。

远洋地产长期重点关注一、二线城市的土地市场,近年来逐步加大了房地产项目收购合作比例,今年新获取项目中,超过70%的项目获取方式为收购类。有业内资深分析人士认为,远洋地产之所以选择与中国华融联手,与土地和项目储备有关。

针对房企密集并购的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,这与宏观经济下行压力增大有关,行业间正面临优胜劣汰。据他观察,不仅如此,房企并购金额同比增幅出现快速上升,这意味着部分企业经营压力开始增大,在去库存的压力下,必须不断出让企业股权和项目股权。

值得一提的是,并购密集也从侧面反映了房企运营模式正趋向成熟。严跃进认为,通过并购模式,能够促进企业后续战略层面更加理性,而非一味追求企业规模的扩大。房地产后续寡头竞争格局在加大,传统房企若不转型,那么所走的路会越来越窄,如果无法适应行业发展,那么接受收购要约会成为越来越多房企的选择。

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