货币宽松不止 房价很难下跌

包括北京在内的一些城市地王频出,每当诞生一幅地王,周边房价立即向上蹿一蹿。降息降准也是类似效应,每降一次,购房人心里就会痒一下。只要货币宽松不止,房价还将延续上涨趋势。

10月23日晚,央行突然宣布降准降息。于是,社会情绪又是一阵骚动,对于万众关心的楼市与房价尤其如此。与之同时,深圳房价被指见顶、成交量下滑、开发商降价促销的新闻也见诸媒体,再度引发楼市迎来大调整的讨论。

都说中国楼市是政策市,这是长期以来的经验。但国外股市,何尝不是如此?9月美联储决定推迟加息,欧美股市便走出一波上升行情。因此,关注和研究政策走势,对于楼市和股市都很重要。作为引领房价走势的引擎之一,政策又分为货币政策和房地产政策,此两类政策内外结合,共同前推或后拖房价。

回顾去年10月开始的本轮房地产短周期上行阶段,货币政策和房地产政策的同步放松,是核心推动力量。2014年前三季度全国市场普遍降温,“硬着陆论”、“崩盘论”频现,民众对楼市的预期趋于悲观。而改变这种需求方的悲观情绪,需要不断有刺激性政策出台,就像打点滴,一瓶接一瓶的输水,重病人才会渐趋康复。

我们不妨回顾一下过去一年多“打点滴”的序列。房地产政策:限购放松、地方纷救市、9·30新政、3·30新政、限外放松、公积金新政、首套房贷首付降至25%。货币政策:从去年11月开始至今,六次降息、五次降准(其他小工具还包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等)。一瓶瓶点滴打下去,结果就是今年以来,全国商品房销售面积与均价,同比增长8%左右。从70城房价指数来看,去年5月至今年4月连跌12个月,今年5月上拐,涨幅小步扩大至今,9月份已有39个城市新建商品住宅价格环比上涨,其中一线城市房价涨幅较大。

近段时间,包括北京在内的一些城市地王频出,每当诞生一幅地王,周边房价立即向上蹿一蹿。降息降准也是类似效应,每降一次,购房人心里就会痒一下。大家试想,如果一年前已有购房打算,光是降息就有六次,加上额外的降准以及房地产新政,又有多少人能受得了十次以上的刺激?

所以,一线城市和部分二线城市,自去年10月住宅成交显著反弹以来,一直保持在高位。此次双降之后,其打点滴的效应很快就会体现在10月成交量上,预计多数城市10月住宅成交量将高于9月,“银十”成色强于“金九”。

投资股票和购房,都需要顺势而为。而从本次双降之后的房贷成本来看,实在是历史上罕见的低息时段。过去十几年,也即自从有个人住房按揭贷款政策以来,房贷利率最低的时间是2008年底至2009年。2008年12月经过五次降息之后,五年期以上贷款基准利率为5.94%,当时为了救市,首套房贷利率最低打七折,则为4.158%。

而当前,经过6次降息之后,五年期以上基准贷款利率为4.90%,而当前公积金贷款利率只有3.25%,低于2009年。因此,综合来看,当前房贷利率水平已与2009年差不多,属于历史最低水平。而2009年之后的中国楼市价格变化,我们有目共睹。

因此,无论是时间轴的纵向比较,还是和国际上其他国家的横向比较,在低息环境之下,楼市低迷的可能性很小。也就是说,只要货币宽松不止,房价就很难下跌。

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