外地房企进京的辛酸史:从深陷旧改到千金难买

外地房企进京的辛酸史:从深陷旧改到千金难买

房企进京“辛酸史”:从深陷旧改到千金难买

导读

自1993年新世界地产首进北京至今,外地房企的进京之路从未顺利过。从最初的借力旧改,到如今豪掷千金,房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程,也造就了独特的北京楼市。

在好不容易获得“进京资格”后,碧桂园很快又陷入一起“退地”风波。

10月21日,碧桂园金茂联合体以51.8亿元的总金额接连斩获北京市丰台区两宗商业金融地块。溢价率分别为140%和146%,楼面价接近3万元/平方米。“千亿房企”碧桂园由此首次进入北京市场。

但随后有媒体曝出,碧桂园可能因成本过高而选择退地。尽管公司并未发布公开信息,但该消息迅速引起舆论轩然,既有人表示不解,也有人称之明智。

无论结局如何,在这出风波背后,是房企进京的一部“辛酸史”。

自1993年新世界地产首进北京至今,外地房企的进京之路从未顺利过。从最初的借力旧改,到如今豪掷千金,房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程,也造就了独特的北京楼市。

多年来,北京市场因其丰富的资源优势而成为房企眼中的战略制高点,其进驻门槛也始终高企。但如今随着结构性风险的凸显,北京楼市已很难再成为稳赚不赔的“避风港”。

代价不菲进京路

自上世纪九十年代就开启的房企进京之路,从来都不是那么好走。回顾这一历程,便不会对碧桂园的进退维谷而感到意外。

1993年,北京市政府宣布与香港新世界集团签约崇文区旧城改造计划,新世界也成为首个从外地进京的房企。

此后的近20年间,新世界中国地产累计投入约160亿元,完成200万平方米的开发,除帮助近28000户居民进行拆迁、回迁外,还把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道,完成了全长23公里的七种主管线基础建设。改造工作一直持续到2000年以后。

虽然如今的崇文门已成为热门商圈,但新世界付出的代价是,由于拆迁问题难以提速,新世界中国北京区域发展速度渐缓。公司高管曾表示,这项耗资巨大的投入,直到2007年才逐渐收回成本。

万科早在1994年就进入北京,但路程同样不顺利。因为其拿下的首个项目“万科城市花园”位于顺义区。由于位置较远,万科不得不在项目与东直门之间开通巴士,在当年成为一道被围观的“风景”。

到2001年,万科在北京总共只开发了3个楼盘,进程缓慢。直到2007年以后,万科通过合作拿地的方式迅速扩张,才逐渐跻身北京区域主流市场。

进入21世纪以来,房企进京的代价同样高昂。

2002年2月,富力通过招标形式以32亿元的“天价”拿下北京朝阳区广渠门东五厂地块,首次进京。该地块总占地48万平方米,被认为是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块。

2005年12月,龙湖以7.04亿元代价拿下“滟澜山”地块,首次进京。拍卖过程中,竞价次数达到155轮,溢价率为147%。

2009年7月,绿地集团以30.25亿元代价,从万科、首创、龙湖等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块,首进北京。该地块共经过243轮竞拍,溢价率达到116%。

2013年7月3日,在连续多次试图拿地未果后,恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块,首次进驻北京。地块溢价率为16.7%,折合楼面价约6964元/平方米。

在这块体量超过51.1万平方米地块中,有26万平方米被用来建设公租房,政府回购价为1.1万元/平方米;剩余25.1万平方米被用来建设“园区安置房”,回购价为1.4万元/平方米。由于该项目利润微薄,也被称做“战略性进京”。

按照一位资深操盘手的说法,恒大进京的过程可谓是“只赚现金流”。而相比之下,外地企业进京,都经历了一个漫长的试探过程。

“皇城根”门槛

房企进京道路艰辛,与当时的市场开放程度不无关系。“由于历史原因,北方城市的开放程度要迟于南方,这就使南方房企最初进京时,面临很多行政壁垒。”北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示。

“在中国实施房地产市场化改革(1998年)之前,北京的土地主要集中在当地国企手中。”陈志说,这些国企大都脱胎于政府部门,并承担着城市改造、房地产开发等职责。

据介绍,这种国企共有两类,其中一类脱胎于北京市建设、房管等职能部门,如金隅、首开、首创、城建等。另一类脱胎于各区县政府,如西城区的华远、金融街。华远还曾承担过西单区域旧城改造的职责。

陈志表示,在1996年进行过一轮整合后,北京市共有23家房地产开发企业,全部是本地国企。

在北京市土地市场尚未真正市场化之时,外地房企进京只能选择协议拿地,或与当地国企合作开发。前者要求有良好的本地资源和政府人脉,后者则涉及股权合作和利益分配。对于外地房企来说,都不是容易的事。

1993年9月6日,万通与华远签署协议,共同开发“万通新世界”项目,万通由此借助合作开发的方式进京。当时代表万通签字的是潘石屹,其职务为万通实业股份有限公司总经理。

有业内人士指出,两者之所以能合作成功,除潘石屹和时任华远地产董事长的任志强私交不错外,也和华远率先完成股份制改造,为合作打下基础有关。在当时的市场环境下,实为个案。

陈志表示,面对种种困难,很多外地房企趋于谨慎,选择了“宁可不进,也不冒险”的做法。但在此期间,仍有富力、世茂、和记黄埔等企业以各种方式完成进京。

直到2004年,土地市场真正实施招拍挂改革,这种情况才有所改观。大量外地房企出现在北京土地市场,通过公开市场拿地进驻。

一位上市房企战略发展部负责人向21世纪经济报道记者表示,“北京既是首都,又是北方最大的房地产市场,那时候土地市场刚刚开放,房企的饥渴程度很高。尤其是经历过市场洗礼的南方房企,大多是携带足够的资金蜂拥而来。”

此时恰逢房企实施规模扩张和全国布局的重要时机,独特的资源优势以及2008年奥运会的远景,使北京成为企业的战略和品牌制高点。在这段时间,万达、龙湖、星河湾、旭辉等大型房企纷纷进驻。在龙湖、SOHO中国等房企此后登陆资本市场的过程中,这一步可谓十分关键。

北京房地产市场也由此进入快速发展阶段,并成功抵御住金融危机。据机构的数据显示,到2010年,北京市房价正式领跑全国。北京楼市不仅后发劣势全无,反而后劲十足。

但这个过程反过来也在抬高外地房企进京的门槛。

在“价高者得”的拍卖制度下,北京市地价快速上涨。早些年竞价动辄历经数百轮,土地溢价率也经常超过100%。

2012年,监管部门在土地出让中设置了最高限价,并推出商品房与保障房地块“捆绑”出让制度,但仍难阻止土地单价继续上涨。就在碧桂园拿地进京的前一天,同属于北京市丰台区的一宗地块中,商品房部分以7.5万元的单价竞出,创历史新高。

有分析指出,地价不断上涨的事实,既推升了房价上涨预期,又抬高了房企进京门槛。这也能够解释,为什么在开放市场的环境下,北京楼市的“入场券”仍然“千金难买”。

进京的诱惑与风险

虽然代价高昂,但北京的诱惑似乎不减当年。

2014年全国楼市供过于求的局面正式确立,市场区域性风险凸显。此时,一线楼市的“避风港”作用更加突出。

根据北京市统计局的数据,今年1-9月,北京市房地产开发投资同比增长10.4%,增幅比全国平均水平高出7.8个百分点;北京市商品房销售面积增长8.5%,增幅比全国平均水平高出1个百分点。同期,北京楼市的其他多项指标也好于全国平均。

各项政策利好也在发酵。除“京津冀一体化”持续推进外,行政功能东迁也成为北京市通州区域的重大利好。不少机构还指出,若按照建设“世界城市”的规划,北京将成为全国唯一一个“超一线城市”。这种结论,无疑又将给北京楼市注入一针强心剂。

这些利好持续刺激着外来房企。除碧桂园外,来自福建的阳光城(楼盘资料 最新动态 项目图库 团购报名)和来自广东的龙光地产也多次现身今年的土地市场,凸显“进京”意愿。华夏幸福则长期布局北京市周边,似有“农村包围城市”的意图。

但正如碧桂园对高成本的担忧一样,北京楼市的结构性风险,正在给房企进京之路带来不确定性。

陈志指出,过去几年的高价地项目正经历集中入市的过程,并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高,但与供应相比,去化率仍是低水平。

相比之下,面向刚需和刚改的普通商品住宅供应量却不足。在北京楼市供不应求的“外衣”下,结构性过剩和缺口都很明显。

陈志还表示,近几年北京市成交的多宗高价地,还将在明后年集中入市。这也意味着,北京高端住宅供应过剩的局面将长期存在。

如果该结论被证明成立,对于北京楼市而言并不是好消息。豪宅项目的销售周期本就较长,若出现超量供应,势必给项目带来去化压力,进而影响资金周转。

此前几年,借助楼市整体向好、房价不断上涨的势头,北京的许多高价地和“地王”项目得以成功解套,并未成为企业负担。一些早期的高价地项目,甚至成为企业做大规模和充足现金流的重要“推手”。

但如今的形势变得越来越不确定。陈志指出,当前中国经济正处于换挡期,虽然货币政策宽松,但房地产业对于国民经济的拉动作用正在减弱,房地产业自身也在经历不可逆转的调整。

就北京市场而言,虽然购买力仍在,但日渐高企的房价正在与购买力相背离。长此以往,泡沫终有破裂的一天。

陈志续称,北京楼市已经告别“稳赚不赔”的时代,开发商过去更多考虑利润,今后则需注重风险。从这个意义上来说,外地房企的进京之路,恐仍将充满“辛酸”。但门槛渐高的现实,对于尚未涉足北京楼市的房企来说,未必就是一件坏事。

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