京地王的游戏与赌局:高价地与高价房的转化

杨红旭:地王的游戏与赌局

每当一轮楼市回暖至某个阶段,必定出现地王潮。比如,2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以来,历史规律再现。

近几个月来,地王潮主要表现为北京风头强劲,一块接一块拍出高价地。另外,上海也算热闹。就京沪而言,今年以来,上海房价涨幅明显大于北京,但上海地市热度则低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多,地市热闹非凡。另一方面,北京房价水平总体高于上海,房价高,开发企业自然敢于更高价抢地。

8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿元抢得4块宅地。朝阳区孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关。10月20日,丰台区樊家村甚至拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。

值得关注的是,北京滚烫的地市与全国形成鲜明对比。就全国来看,今年前9个月,开发商购地面积同比下跌约34%,处于近十几年来最低迷的时点。当然,地市变化滞后于楼市,其实2009年下半年楼市已回暖,正如当前。不过,2009年楼市回暖是全国普涨,而当前只是一线和部分二线城市在唱戏。

即便是今年以来楼市偏热的大都市,地方政府供地节奏依旧偏慢。开发商急于回归一线城市,供地又偏慢(也没办法,国有建设用地稀缺),所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%左右。

众所周知,一线城市土地稀缺,而北京在住宅用地不足的情况下,近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重,导致几乎每块宅地都被开发商抢,在楼市回暖阶段比如当前,就更是如此。这也就逼着开发商高价拿地,而高价地自然会催生高价房。

问题是,高价地一定能转化成高价房吗?或者说,开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗?这倒不见得!

只见新人笑,哪闻旧人哭。新地王风光无限,但我们再看看老地王是否都能解套呢?

北京地王市场,流行着“等解套”的游戏。比如,2013年7月,中粮地产以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,成为当时的新地王。2015年9月,保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新地王,中粮因此解套。现在回头看,在楼市低迷之际,中粮地王开发的房子,如果硬要开盘,基本上没办法赚钱;如果2015年市场依然没能回暖,那么也就不会有保利首开的新地王,中粮地王仍没法解套。

业内人和拿地王的开发商都清楚,这是一场含有赌博性质的游戏。若拿地后一年半左右(可转变成房子预售)房价继续上涨,则很快见效,顺利赌赢。若房价停涨或下跌,则不如意,但也不一定会输。如果一年半之后房价重新上涨,则仍有机会赚钱,如上述中粮地王。

如果拿地后房价降温超过两年甚至三四年,则情况就如同2011年后的多数三四线城市,对多数房企而言就是赌输了。

过去几年且不说三四线城市的中小房企,单论大城市、大开发商,也有颇多失败案例。比如,2007年9月,上海楼市非常繁荣,地市火爆。一家民企上海志成,以250%的高溢价率,战胜绿地、华润等,获得普陀长风生态商务区地王项目。但2008年楼市快速降温,6月上海志成以损失1亿多元为代价,退掉了这一地王项目。 再如,2010年10月,雅戈尔以总价24亿元,在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。

商业活动中收益与风险对等。房企购地原本就存在风险。然而,即便拿地之后楼市低迷超过两年,对国企和央企来说,却仍不一定输。因为他们财大气粗、融资成本低,与地方政府谈判能力强(事后争取调整地块规划,甚至退地)。

这么一分析,大家也就明白为何当前北京地王总被央企抢去。即便是民企参与,也多与国企或央企合作。但是,这样的制度现状与竞争格局合理吗?能持久吗?

未来几年北京售价“10万元+”的顶级豪宅供应量很可能将达到50个左右的项目。在反腐突进、经济下行的背景之下,北京果真有如此多的富豪吗?上海过去几年的市场情况是,10万元级的小区去化相当慢。

另外,今年市场繁荣,现在疯狂购地,一年至一年半年后,北京房价还能继续上涨吗?我看有点悬!

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