重磅研究揭示中国房价之谜 谁在买房?

华尔街见闻网2015-11-09 09:09
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过去的十年见证了中国房价的飞速上涨,而在此之前的房市低迷又引发了对于整体经济的担心。

然而,在过去十年中,中国的房价究竟上涨了多少?在中国的不同城市,房价上涨是否形式上有所不同?高涨的房价使得低收入群体排除在房市之外么?家庭买房的负担就多大?这些问题至今仍然少有严谨的研究,而搞清楚这些问题对于理解中国的房市显然是十分重要的。

中国的房价到底有多高?

文章首先使用抵押贷款数据对中国120个主要城市的2003-2013年的房价进行了测算。这120个城市包括了四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)、大部分二线城市以及众多三线城市。

作者计算了2003-2013中国120个城市的房价指数(此处的房价指数为名义指数),而在此期间平均通胀率为2.68%,相对于房价上涨来说相对微小。

重磅研究揭示中国房价之谜 谁在买房?

上图是北、上、广、深四座一线城市的房价指数、人均GDP、人均可支配收入。

首先北京市的房价上涨最为明显,房价指数从2003年的1上涨到2013年的7.6,即在十年间房价翻了七倍,而与此同时北京市的人均可支配收入只翻了三倍。同时注意到,北京的房价出现了两次短时间的下降,第一次出现在2008年金融危机之后,而第二次开始于2011年5月份,然而在2012年6月份即结束。

相比较于北京而言,上海的房价上涨更加温和。十年之间上海的房价翻了4.43倍,远小于北京,而上海的人均可支配收入也大约翻了三倍。

而与北京不同的是,上海经历了三次房价下跌:第一次从2005年到2007年,下跌了13%;第二次同样为金融危机之后;而第三次调整,从2011年六月到2012年三月,下跌了25%。

广州在十年之内房价翻了5.1倍,而深圳则翻了3.65倍。与此同时,这两座城市都经历了数次房价调整,最严重的一次发生在金融危机之后的深圳,房价几乎下跌了39%

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而对于二三线城市,房价上涨并没有一线城市那么夸张。

对于二线城市而言,十年期间二线城市的房价平均翻了3.92倍,与此同时房价的波动也比一线城市平缓很多。然而注意到,尽管房价上涨了很多,而人均收入的变化也几乎是同步的。作者认为人均收入的变化代表了家庭对房产需求的变化,而从二线城市的数据中,房价上涨虽然很快,但是似乎与实际需求的背离并不显著。

而对于85个三线城市,平均而言十年期间房价翻了三倍,然而值得注意的是,在此期间人均收入的增长甚至快于房价的上涨速度。

那么中国的房价上涨与其他亚洲国家的房价上涨有不同特点么?为此作者比较了日本和新加坡房价上涨的经验。

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如上图,日本从1955年到1990年,人均GDP翻了大约40倍,然而其土地价格却翻了80倍。而随后的25年期间,日本经济增长停滞,土地价格水平也终于在2014年回归了与其人均收入相当的水平。上图也印证了日本战后的房地产泡沫的产生与破灭。

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而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性,除了两段时间出现了偏离:上世纪八十年代以及亚洲金融危机之前的1995-1997年。在这两段时间之前,新加坡都经历了持续的经济增长,然而当经济下行时,房价水平又回复到了经济增长水平上。

结合以上的经验,与日本的房地产泡沫相比,中国的房价上涨有其自身的特点:除了少数几个一线城市外,大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当的。这些国家的历史经验也许对中国的房地产市场的思考有一些历史借鉴意义。

谁在买房?

一线城市的房产价格飞涨部分可以由地方政府有限的土地、房屋供给解释,然而,仅仅从供给方面并不能够完全解释。作者手上的抵押贷款数据可以帮助我们更详细的了解房产市场需求方的特征。

然而需要注意的是,对于那些「富人」来说,购买房屋时有可能直接全款购房,并不需要借助抵押贷款,因而作者的这部分数据对于中产、相对低收入的购房家庭更有解释力。

对于每类城市,作者主要集中于两类家庭:所有贷款家庭收入在最低的10%的家庭,称之为低收入家庭(bottom-income borrower group,p10)以及在45%-55%的中等收入家庭(middle-income group,p50)。

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上面两张图分别给出了在一线城市、二线城市家庭收入的时序以及这些家庭在整个城市的收入排序(即p10、p50样本中家庭在整个城市中收入的分位数,整个城市的收入情况由Urban Household Survey得出)。

通过上图可以看到,所有的城市,家庭收入在样本期间段内都经历了持续的增长。一线城市p10组的平均收入从2003年的39000元增长到2012年的92000元(2.4倍),而p50组从87000元增长到184000元(2.1倍);在二线城市,p10组的平均收入从2003年的19000元增长到2012年的58000元(3.1倍),而p50组从40000元增长到99000元(2.5倍)。

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