年关冲量 新盘开卖价远低于备案楼市隐性降价?

深圳特区报2015-11-09 09:13
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原标题:年关冲量 新盘开卖价远低于备案楼市隐性降价?

近期,关于楼市降价的消息时有传来。笔者走访调查深圳多个新盘后发现,深圳的楼市还未到可以称之为“已经降价”的时刻。但不少现象,暗暗指向楼市隐性降价。例如与以往买房赶一期不同的是,不少项目后期推出的产品与一期价格基本保持一致,又比如近期推出的不少新项目一改顶着备案价格卖的态度,实际售价与备案价格之间出现明显差距。

新品没降价,但与一期价格持平

龙华新区无疑是今年领涨房价的代表区域。笔者近期走访龙华新区多个项目却发现,虽然目前龙华新区刚需房仍属于供不应求的状况,但开发商的定价却讲求“稳字诀”。

在龙华某未开盘的地铁刚需项目,不少置业者猜测该项目开盘均价会过4万,有看房的市民猜测,“龙华的房价涨得这么厉害,我估计开盘价格可能会到5万。”项目销售人员则表示,“参考周边的价格看,可能在4.2万左右。”

而在龙华房价标杆项目之一的星河传奇,笔者发现,相比年初价格的大幅上涨,该项目均价已恢复稳定。4月份星河传奇推出的87-128平方米产品,均价约为3.7万/平方米;8月份该项目推出的80-105平方米产品,均价升至5万/平方米左右,涨幅约为35%;而在10月底星河推出的50-66平方米带精装公寓产品,均价约为4.5万/平方米,同时在售的89-106平方米刚需产品,均价约为5万/平方米。

与星河传奇类似的楼盘在福田、宝安、龙岗等区亦有出现。龙岗宇宏健康花城今年多次加推,均价从2月份的2.3万/平方米上涨至6月份的3.5万/平方米,但9月份加推均价保持在3.5万/平方米水平;福田宝能公馆9月开盘均价为8.5万/平方米,至10月加推均价仍为8.5万/平方米;光明新区新地中央8月推出28-107平方米公寓产品,均价为2.36万/平方米,至10月加推31-109平方米公寓产品,均价小幅下跌至2.30万/平方米。

深圳综合开发院宋丁认为,10月的楼市号称“银十”,相对上半年比较平稳,延续第三季度市场开始收紧,这已经是大势所趋,10月的成交量和平均价格都有所收紧,总体来说市场不好也不坏。虽然也有楼盘依然坚挺,但平均价格已经有所下浮。

新盘理性开卖,实际价远低于备案价

“双降”后的首个周末,深圳福田、罗湖、龙岗、宝安等区有近12个新盘开盘或加推,被称为今年最强推盘潮。据深圳中原研究中心数据显示,除了龙岗中心城万科天誉广场去化率为35%,其余11盘去化率都在6成以上,去化良好。

但笔者发现,多数开发商定价相对保守,多数项目实际均价低于备案价。如南山恒裕滨城二期在规土委的备案价在9-14万/平方米,开盘均价约为11万/平方米;福田宝能公馆备案价格在8.2-14.7万/平方米,开盘均价为8.5万/平方米;光明新区某楼盘的预售备案价为3.1-3.7万/平方米,开盘均价在2.4-2.6万/平方米;龙华新区某楼盘备案价在5.0-6.6万/平方米,开盘均价为4.8-6.3万/平方米之间。

有业内人士认为,经济下行、成交下滑以及年底走量等因素让开发商的推盘压力更大,楼市在加速调整中,开发商改变策略,加大力度走量。

但美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有认为,目前市场表现依然比较理想,成交量虽然有所回落,但看房者有增无减。

美联物业全国研究中心数据显示,上周(10.26-11.1)一手住宅成交量1417套,环比上涨15.48%,较前期有所回升;成交均价为34226元/平方米,环比下跌5.22%。而据中指院百城价格指数,受高价楼盘入市影响,深圳10月新房住宅价格环比上涨3.49%,居全国重点城市之首。

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