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    或许,一看标题大家就知道我要说的是什么内容了。不过因为市场的具体情况不同,站的角度不同,对于品牌地产进入宜春楼市的结局如何,可能我们各有看法。
 
     
     
 
    淮北为枳,也说南橘北枳,成语,出自《晏子春秋?内篇杂下》:"橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳,叶徒相似,其实味不同。所以然者何?水土异也。"意思是淮南的橘树,移植到淮河以北就变为枳树。比喻同一物种因环境条件不同而发生变异。 引申为一件事物因为不适应环境,或在适应环境中变异,多含贬义。 外来和尚会念经,是一句俗语,表意为外地来的和尚比本地和尚念经念的好。现在多用于贬义,是说现在有些人做事或处世不相信身边熟悉的人,而盲目地信奉外人的话。 也可以引申为外来事物比"土著"更有新意,受到受众的喜爱,甚至成为某一类事物的标杆风向。
 
     
     
     
 
     
 
    我们先来看看宜春楼市的品牌地产,碧桂园大家都知道,“大牌”到什么程度,我们不需要解释;港中旅地产,更多来说,是港中旅更大牌。宜春本地的大牌当然是正荣,虽然其现在全国很多地方都有项目,但是在本地人心目中正荣似乎是与宜春房地产市场发展同步的。万达商业地产项目已经启动,这个已经不是新闻了,其对一个城市的影响与一般品牌地产不同,我们将在下期话题《宜春楼市,中心之争》里面讨论。
 
  

听说,恒大地产已经进入宜春,只是没有公开项目。天沐、西海的产品不同,今天暂不讨论。本地虽然有些比较出名的品牌,但是不在一个级别,所以也不纳入话题。更多的,我们谈国内知名品牌进入宜春后的相互影响。

     
 
   
 
     
 
    市场分类的标准很多,也可以分得很细很杂。低、中、高档市场,刚需、改善性市场;必需品还是奢侈品等等,你可以把市场分为很多类。我们套用马斯洛需求理论。
 
    宜春市场可以把客户的需求层次分为3个,第一类把基本需求叫做刚需级,想法是:有套房,有个住所;结婚的需要,农民进城,为获取更多生活需要相关资源等等,这一类客户相对而言对单价总价都很敏感,对户型面积要求相当苛刻,主要源于购买力与传统思维之间矛盾的限制;对环境、品质、市政配套的要求会居其次,一般宜春这一类产品都控制在3800元/平方米以下,2015年以来这个价格要求还在下降,有超过3500元/平方米就会退却的感觉,低价下探2000元/平方米,总价也相当敏感,40万是个坎。显然,是因为这些价格区间的项目营销挖掘过度,有种竭泽而渔的感觉。虽然这个区间段市场是宜春最大的,但是市场的新生力量已经严重不足,有萎缩的倾向。或者说是相对供应的相对萎缩。市场对应的营销策略关键词是送面积、低首付、低价格、紧凑户型(控制总价)。
     
 
   
 
     
 
  这个级别的客户部分是改善型二次置业客户,一部分是收入相对较高的年轻人。但是这些客户想法有些纠结,不愿意与第一类为伍,而且对产品各个方面要求要高很多,规划、地段、环境、周边配套、相关资源等都有明确要求,但是购买力却只是稍微高过一类客户,希望是5000元/平方米价值的产品,但是只能出4000-4400元/平方米的价格。
 
  现在要求甚至低于4000元/平方米,主要是因为这个区间段的项目价格战激烈,部分项目在资金压力的逼迫下,放弃抵抗!市场表现为,供需都在增加,但是因为供应量过大,造成卖方弱势明显。营销关键词是:低价、学区、地段、新热点、配套成熟等。
     
 
     
     
 
    这个级别的客户购买力是相当强大的,对品质、品牌 、身份认同等方面的要求也高,客户群是由成功人士、富二代、官二代、土豪或公务员组成也有部分装字母的人掺合在里面,因为宜春城市的等级问题,这个群体并不大,因为这一部分群体会向二线一线城市靠拢。
 
     
     
     
 
     
 
  

相对而言,对品牌有要求,如果不认可品牌,再好也没有用。还有圈子的影响。

 
  那么,三类需求,就代表三个子市场。如果进入宜春的品牌地产,要去中低端|"刚需级"市场分一杯羹,那么必须做好低成本低价格的考虑,性价比要与R项目相当,价格要与W项目可以相拼,才有机会。还要避开3700-4000元/平方米的定价区间,这是一个怪圈。
     
 
     
 
     
 
  如果要进入"价值级"中档市场,那一定要考虑好,这个市场是宜春现在竞争最激烈的,弄不好会自投火炕,死无全尸!
 
  除非综合性价比超过这个区间的Y项目、S项目、D项目。同样这个区间的价格陷阱是4600-4800元/平方米,摊上这个价就是不归路,最起码现在这个市场是这样。
     
     
 
     
 
  要想在"身份级"市场站稳,品牌价值以及客户的认可度一定要超过Z的品牌。否则会竹篮打水一场空!客户都不会白你一眼!
 
  品牌地产在全国的影响力有目共睹,毕竟不是徒有虚名,进入宜春市场还是给这里带来了新的东西。物业管理、园林规划、营销模式、人居理念、建筑工艺等等,都能给市场以冲击,耳目一新。也获得部分客户的认可,还真有"外来的和尚会念经" 的感觉。
     
 
     
     
 
    如果品牌地产自命不凡,不可一世,一味生搬硬套,教条主义
 
     
     
 
 

套用沿海热销户型的设计理念

忽视客户购买力差异,
小城市资源配套的能力

。。。。。等等

 
     

 不认真斟酌产品、价格、客户定位,就会与市场脱轨,

 最终是不接地气,成为市场的“空中楼阁”,

 “叫好不叫座”,

 到时候在这个市场就会“水土不服”淮北为枳!虚有其名!!!

 宜春市场已经有这样的现象出现了。


 
 
     
 
 

明月刀(本名刘建新),宜春房地产市场知名资深评论人。

2002年进入房地产行业,从事房地产市场研究、市场评论、营销策划等方面工作。

2013年从深圳回到宜春,2年多来,发表关于宜春房地产市场的分析评论位置近30万字

专业的角度、独特的眼光、犀利的文笔受到网友热捧及业内认可;

敏锐的市场洞察力、超强的市场研究分析、精准的市场预判,在业界具相当影响力。

曾在宜春房地产官方杂志做过市场分析专栏。

现任宜春市润祥房地产开发有限公司策划总监,

相关项目有日出康城(城南)、日出天下(城北)。

 
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