腾讯房产宜春站_宜春楼市,中心之争?
那么在宜春又是应该怎样来划分呢?究竟宜春未来的城市中心在哪里呢?或者说如果功能分区的话,又是怎么样的呢? 这个或许有人说一看宜春城市规划不就一目了然吗?话虽说是这样,但是由于城市发展的不平衡,或者多种因素的影响,发展进程如计划规划可能完全不同。宜春的城市中心或重心会如何演绎转变呢?

我们先来了解几个概念。

CBD 英文 Central Business District 简称 ,中央商务区、商务中心区或中央商业区,其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为"商业会聚之处"。现在则是指集中大量金融、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量酒店、公寓等配套设施,具备交通与通讯条件,便于现代商务活动的场所。

TBD 英文 Tourism Business District 简称 旅游商务区 Getz(1993)提出了与众不同的旅游商务区(TBD)的概念。它与RBD相对应,与RBD有联系但又有不同之处。Getz认为,所谓TBD是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域,这一区域与城市中心商务区(CBD)相毗邻,在一些古老的城市,特别是一些欧洲城市,TBD和CBD通常是重合地,分布在老街道内。由于TBD显著的视觉作用和经济效益,市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。

CCD 英文  Centre Culture District,,简称  中央文化区
独具浓厚历史人文色彩和稀缺文化景观资源的住宅区。

CLD 英文Central Living District简称  中央居住区, CLD的定义则是在一个大型城市中,在总体规划引导下,随着经济发展到一定阶段,人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化,那些由若干个居住区组成的,可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域,位于城市居住中心地带,又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。根据经济学原理,作为生活区, CLD意味着生活成本的集约化选择,是在提高了生活品质的同时,尽可能降低了生活成本。

CRD 英文Central Recreational District、( Capital Recreation District)简称中央娱乐区、(首都休闲娱乐中心)从产业构成来看,CRD是以休闲娱乐业为主导的现代服务业集聚中心;从城市景观来看,CRD是以都市山水、生态花园城区为特色的景观中心;从价值链来看,CRD是占据休闲娱乐链条高端的创新中心。

RBD 英文Recreational Business District简称,商务休闲区.它主要是相对于CBD而诞生的产物,引申到楼盘的概念就是集商业\住宅\购物\娱乐为一体的中央商务休闲区域,RBD的定义为:建立在城镇或城市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。

CFD 英文Central Finance District,简称中央金融区,CFD是金融中心的集束空间。CFD的表现形式有两种。一种是CFD成为CBD的一部分或核心,CFD从地理条件上从属于CBD但从经济上则决定CBD,即CFD是核,而CBD是壳。第二种是CFD从地段上独立于CBD,同时,以自身为中心形成一个体量上略小于CBD的商务配套区,并且这个商务配套区特色明显,就是以金融为特色,围绕着金融展开。同时CFD虽然独立于CBD,但从经济意义上依然对CBD起决定性作用。

NLD 英文New Live District 简称新贵生活区

看了这么多概念名词,其实宜春城区都没有严格意义上是这样的区域划分,一个四线城市,怎么会有这么“高大上”呢?自欺欺人一番当然是可以,说出去则贻笑大方哈。但是小城市又是“麻雀虽小,肝胆齐全”,这些所谓的区域的雏形还是有的,或者替代、牵强的划分也行。

我们来看看宜春的所谓中心会是怎么样呢?
我简单的认为这几个区域的功能化可能是这样的。

老城中心
这里上千年的文化积淀,传统观念中宜春城就在秀江两岸的小范围,鼓楼、东门、春台、重桂路、黄颇路、考棚路、二符路……等等,如此厚重的城市历史文化标签,青龙商厦、步步高、比一比超市、国光超市、东风大街、中山路、箭道市场、百尚城……等等,如此浓厚商业气息,一个外地人到宜春,不去老城应该不算是到了宜春城,就像北京的王府井,上海的南京路,深圳的罗湖东门……。显然,这个老城商业中心,每个宜春人心中的宜春城就在这里,这个无法替代,无法改变!只要宜春城市存在,这个商业中心就会存在。
如果非要套用上面名词,这里兼有CCD、CLD、CRD的各一部分功能,但是又不完全是。这就是小城市的特点,城市越小,功能分区越不明显,因为规模不够,难以形成集群效应。如果,我是说如果,如果宜春真的成为百万人口的城市,(所谓“路边社”赣西三市合并的说法变成现实),这里成为一个商业中心的可能性就存在了。
当然这个区域的致命缺陷是规划过时,硬件已经跟不上时代的发展,堵是这个区域的代名词。不过,堵对于商业来说是件好事,堵车是一个区域发展潜力的象征,不堵了,发展就到头了。这个也是我们做商业区域调查报告一个重要参数。

 

袁州新城
这里有没有可能成为一个新的区域中心呢?当然。
高铁站、袁州区政府、万达广场、仙峰商业、袁州总校、n个安置区等等,人口、交通,商业,市政配套等等一个城市中心的基本因素全面具备,所以这里成为一个综合的城市中心只是时间问题。当然,时间它也是个问题。5年?8年?还是10年?这个需要宜春整体经济提升,人口迁移聚集,交通配套加强。公交车的线路配置的多少,运营车辆的架次,频率等是个标志,这个与区域的繁华程度成正比,且相互影响。
当然,万达广场的人气聚集影响力还有待验证,宜春的高端消费群体并不大,这个区域的商业综合体比较分散,建街容易造市难,高铁站周边或许还会更早形成商业聚集区。还有一个要素就是中山路箭道市场段全面打通形成一个人流的便利通道,公交主力线路形成。
这一块商业地铺的投资需要眼光!

宜阳中心
套用一句话“金银天然不是货币,货币天然是金银”。因为中国的传统文化影响,行政中心周边的资源是丰富的。行政中心周边一定是“中央商务区”,所谓的“CBD”。这里的优势太多了,我都不必一一列举,人口、交通、各种资源、区域群体购买力、周边规划……。但是,不足之处已存在。凡事有利就有弊,这一块对于商业人气聚集来说,负面影响最大的竟然是人民公园。具体不解释。

 

几个小商业中心
潭前商城+高士路,商业便利小中心,长不大,散不了。难升级,却又无法取消。
十运广场,周边规划变更,商业升级,加上北岸新天地的成功,这个区域的蝶变需要智慧。


北湖概念中心
这里的很多条件都不是一般,很有特色,很有潜力,一旦达到临界,这个中心将会是宜春一个最有影响力的综合中心,而且是一个新概念的城市中心。当然需要时间,还要宜春城市发展理念上升到一个层次。有RBD的味道。我个人比较看好这个区域。温汤中心 .旅游、休闲、养生、度假、特色购物、娱乐。这是独有资源决定的。或许,这里就是宜春未来的NLD,新贵生活区!


随着城市的扩容,经济的发展,其实所谓“中心之争”并无意义,只是功能分区,随着交通发展,板块之间联系既分散又紧密。中心可以很多个,不是谁吞并或取代谁,一个城市的发展方向以及风土民情、经济状况会决定某个区域更旺!
老城永远代表宜春!


老城永远代表宜春!


【明月刀简介】明月刀(本名刘建新),宜春房地产市场知名资深评论人。2002年进入房地产行业,从事房地产市场研究、市场评论、营销策划等方面工作。2013年从深圳回到宜春,2年多来,发表关于宜春房地产市场的分析评论文章近30万字,专业的角度、独特的眼光、犀利的文笔受到网友热捧及业内认可;敏锐的市场洞察力、超强的市场研究分析、精准的市场预判,在业界具相当影响力。曾在宜春房地产官方杂志做过市场分析专栏。现任宜春市润祥房地产开发有限公司策划总监,相关项目有日出康城(城南)、日出天下(城北)。


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