宜春楼市 九月之变 >
 
     9月来了,这是房地产行业最关键的时刻。有如非洲大陆雨季来临的时候,市场是否向好全在于9月的市场转向,卖方经历7、8月的平淡煎熬,买家忍耐市场观望。9月,双方都蠢蠢欲动。宜春楼市,今年9月究竟会有什么样的变化? 我们针对各个方面的影响做个简单的分析与预测。  
 
 


  8月26日,如市场预测一致央妈再一次降息降准。这个给房地产行业无疑是一剂强心针,给市场多了一份信心。但是,市场是否老年迟暮,当年雄风伟哥也唤不回呢?!资金压力缓解,给了部分开发商苟延残喘的机会,而又能激起多少买家的行动欲望呢?这个是关键!也就是说,资金面虽然更宽松,但是不能转化为购买力,对于市场来说,象征意义大过实际作用。我片面认为,这个还是可以给市场带来利好,这是没有想象中那么强大!

  >>>>股市,5178点以来的狂泻,套死了多少铤而走险的升斗小民,多少刚需级客户偷鸡不成蚀把米?多少精英弄巧成拙?套住了多少资金?我们不得而知。宜春的股民也不在少数,如果9月股市不回归到4200点以上,宜春楼市的"非战斗减员"会给市场带来不利。反过来,则市场或有新的突破。不过,如果股市是07年的重演,9月会有一次暴涨,我也是在那一次暴涨中赚了一点买豆腐的铜板(笑一个),股市仍然还有机会。

 

 
 
人民币贬值的市场博弈,这是一场货币战争。

>>>对于房地产来说,是双刃剑。人民币贬值,无疑给房地产保值功能增加了一个理由,似乎买房才是正确选择。但是,贬值后,国际热钱会外逃,资金外流会影响整个经济面,也会给买家信心带来很大冲击,未来收入的期望值或会降低,这个不得不思量。

>>>市场政策转向也是一个关键,限购解除,契税下降,首付降低,房产税“只见雷声”,利率达到历史最低水平,这些都是市场利好。我估计,政府应该还有新的刺激政策出台,城市化的优惠政策一定还有新的变化。包括一些别出心裁的补偿会陆陆续续出来。
>>>这些因素,看起来似乎与我们无关,其实其影响就在身边,CPI就是一个标志。

 
 
 
   有一句话,可能没有买房的人听起来很不舒服。但是,这确实是个事实。那就是,宜春的楼价真的是不高。不管是从成本的角度解释,还是跟周边城市的房价对比结果,宜春的房价真的是不高。
   还有一句话,或许听起来更不舒服。那就是宜春的楼价还要上涨。随着货币的贬值,工资的整体水平上升,劳动力成本上升,房价不得不上涨以达到某种平衡。但是市场的开发量可能会减少。看起来市场某个楼盘的价格并没有上涨,但是新开发的楼盘价格会越来越高,整体会拉高市场的均价,这也就是市场的怪现象,买方认为市场价格并未上涨,卖方认为市场还是在涨。
 
 
 

   宜春房地产市场的最大硬伤是供应量,前面的文章多次谈到。虽然去年年底到今年年初有小规模的成交高峰,去化也不少,但是今年的预售增量并没有减少,有些区域甚至增幅还超过去年。客户群体有限,购买力不如周边城市也是一个不争的事实。而且,在市场营销中拓客成交还存在拔苗助长(低首付,欠首付)、竭泽而渔(老带新、全民经纪人)等现象,部分资金紧张的开发商在这几个月淡季中,还有弃车保帅(抵工程款房低价销售)、断臂求生(低价团购)等现象。显然,市场处于严重的弱势状态。

  市场发展走向很是矛盾,客户纠结。大部分客户视之为鸡肋,买了怕吃亏,不买怕没有好机会。其实,很多时候客户买房跟买股有很大的相似之处,贪婪与恐惧。或许是错误的,这里我们不谈,下期《宜春楼市,客户的心理误区》再详聊。
  看起来,市场好像很悲观,那九月还有什么变化呢?没有,就不必要谈了。当然不是!亮点和热点还是有的。

 

 
 
 

  9月第一个热点毫无疑问是学区房。小一升学半夜排队,初中学区择校加分限制,高中陪读租房火爆;实验中学、八中、宜阳学校中考各有千秋,各自用自己标准宣传自己优势;宜春中学宜春一中生源争夺白热化;私立学校招生微信此起彼伏,教育局重新发布中心城区中小学学区划分范围。。。。。。等等,学区房炒作甚嚣尘上!

  显然,9月这个概念会被狂炒,这也是一种无奈。有多少个名校,就有多少个市场热点!等着瞧!

  秋天来了,中秋来了,一年一度月亮文化节推向高潮,温泉旅游概念房产项目正是火爆之时。

  传统思想,买房过年。年底结婚小青年,马上交房马上装修,年前入住!现房将是这些客户群青睐的对象,所以这个也是9月一个热点。

 
 
 

  北湖概念高档产品。万达概念的袁州新城。会不会有新的亮点,则看这个区域的新盘营销节点安排,说不定有。
随着城区管理越来越复杂,城市人口数量暴增。物业管理越来越重要,房管局对这一方面管理越来越规范。住户要求不断提高。上次全城物业公司考核半年排名就是例子。日出康城、御湖城、御品滨江分别排列前三。这个也会随着舆论宣传成为一个新的市场热点。

  或许,买卖双方都会在9月开始行动,一场约定似乎心照不宣,犹如钱塘江的潮信。
 
 
 

  我估计,成交会逐步上升,国庆会达到高潮,价格优惠也有相当力度,供应会明显放量。全区域都会行动起来,真正成交价格调整的可能性不大,充其量是利用产品差别打擦边球。降,已经没有空间!升,那是不自量力!
 

  宜春楼市,九月之变,值得期待!!!!!!